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主題公園“跑馬圈地”被限背后

　　商報記者 齊琳 李雪/文 焦劍/漫畫 王飛/制表

　　地方政府和開發商聯手借建主題公園大搞形象業績、低價圈地的日子走到了盡頭。日前，文化部出臺《文化部文化產業投資指導目錄》，對文化產業投資進行了全面梳理和引導，大型文化主題公園建設被列為限制投資類。

　　盡管此前中國社科院發布的《2009年旅游綠皮書》認為，中國即將進入大型主題公園發展的新時代，主題公園旅游投資前景廣闊，但在文化部看來，以房地產增值而非文化體驗消費為目的大肆圈地的行為必須制止，故以“文化”為名行“圈地”之實的主題公園被列入限制類。然而住建部一位曾參與主題公園建設標準摸底的官員卻認為，主題公園普遍存在的巨額虧損及逐漸淪為開發商低價拿地的“幌子”，才是此番被限的根本原因。

　　生存異常艱難

　　七成主題公園處于虧損狀態

　　今年8月，被譽為廣州旅游業“月亮工程”的世界大觀沒能捱過第15個生日，宣布“無限期暫停營業”。消息一出，如重磅炸彈一般引發業內思考。世界大觀的謝幕，驗證了國內第一代主題公園的衰微。

　　“中國在主題公園方面先后經歷了四次建設浪潮，但最終的結果均是大面積虧損。”北京社科院首都文化發展研究中心副主任沈望舒總結。

　　1989年，國內主題公園的開山之作錦繡中華在國內旅游市場迅速走紅，帶動各地的主題公園熱，各式各樣人造景觀、微縮景觀、游樂設施的主題公園在各地紛紛建起，號稱廣州三大游樂場的東方樂園、南湖樂園、太陽島樂園掀起第一輪主題公園的建設高潮；上世紀90年代中后期第二輪大潮再起，僅廣州就出現約40個主題公園，北京也有39家主題公園；本世紀初，第三輪高潮顯現，至少24個省、市、自治區將旅游定為支柱產業，政府繼續鼓勵主題景點和主題公園的發展；最近兩三年，新一輪主題公園的建設高潮再起。

　　隨著迪斯尼在全球不斷上演賺錢神話，深圳錦繡中華一年收回上億元投資，越來越多的人被主題公園這塊誘人蛋糕所吸引，前赴后繼地投入其中。國內主題公園的生存狀況究竟如何？

　　最新媒體報道顯示，中國有1500億元巨資被套牢在2500多個各類主題公園上，不過，這些耗費巨資的主題公園70%處于虧損狀態、20%持平、約10%盈利，2/3以上無法收回投資。

　　“別看那么多主題公園都虧損，實際上建設商或者說是開發商沒一個賠錢的。”曾經在廣州參與經營森美反斗樂園的一位業內人士告訴記者，由于大部分主題公園在建設的同時，都會在園區內部或周邊建商業配套設施，土地出讓金微乎其微，許多開發商單憑賣商業就能收回成本。“廣州有一個和反斗樂園差不多的項目，建設成本只有2億元，土地是政府的，單單商業配套就賣了8億元。” 而即便那些最終關門倒閉的主題公園，還可以低價將土地再轉讓，“總而言之是不虧的，反斗樂園就是一個很好的例子”。

　　投資過熱顯弊端

　　泛濫對耕地的危害最大

　　主題公園的泛濫到底危害何處呢？

　　“拋開信貸風險不談，主題公園泛濫最大的損失是在土地方面。”國土資源部中國土地勘測規劃研究院副總工程師鄒曉云告訴記者。早在2006年，國土部曾與發改委聯合發布《限制用地項目目錄》及《禁止用地項目目錄》，其中與舊目錄相比，變化最大的是主題公園（影視城）、大型游樂設施、仿古城、賽車場等項目不僅被列入限制用地項目，而且禁止占用耕地，也不得通過先行辦理城市分批次農用地轉用等形式變相占用耕地。

　　為此國土部也曾叫停過類似的違規行為，其中影響最大的是浙江橫店圓明新園項目。

　　2008年2月，橫店要建圓明新園的消息一經發布，隨即引發強烈的社會反響，項目規劃使用的6000余畝土地成為爭議焦點之一，而國家土地督察上海局派出調查組赴東陽市調查發現，在橫店圓明新園規劃使用的6165畝土地中，有3096.6畝土地不符合橫店鎮土地利用總體規劃，其中包括基本農田1057.4畝。隨即國土部予以叫停。“該項目主要問題在于，一是未經國家有關部門依法核準。東陽市政府將項目拆分為7個子項目，并自行核準，違反了《國務院關于投資體制改革的決定》有關規定。二是用地申報違反國家供地政策。《限制用地項目目錄》第十四條明確規定，主題公園（影視城）禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農用地轉用等形式變相占用耕地。東陽市政府明知圓明新園規劃用地范圍內有大量耕地，但仍以一般城市建設用地進行申報。”曾負責查辦此案的工作人員向記者介紹。

　　然而在國土部看來，并不是每個違規申報用地的主題公園都會像橫店圓明新園一樣被及時曝光叫停。上述上海局的工作人員就表示，很多地方規模較小的主題公園仍然按照一般城市建設用地來申報，如果不是一個一個去現場調查，很難第一時間發現全部違規用地的主題公園，一旦違規侵占地的主題公園建成，即便是拆掉，也不單單只是浪費的問題。

　　醉翁之意不在酒

　　開發商借主題公園跑馬圈地

　　主題公園“七成虧損一成盈利”的調查結果，確實令人咋舌；主題公園泛濫出現的違規用地也讓監管部門十分撓頭，難道中國不適合發展主題公園？

　　專家學者的調研恰好相反。中國社科院發布的《2009年旅游綠皮書》認為，我國即將進入大型主題公園發展的新時代，主題公園旅游投資前景廣闊。這一結論，是引用了國內外權威機構對全球多數主題公園產業發展的有關數據，結合華僑城發展主題公園的經驗從而得出的。

　　“如果按照10年一個階段來劃分，從1990年到2020年的三個10年，正好反映著中國主題公園從誕生到成熟的三個階段：1990年到2000年是中國主題公園發展的摸索期；2000年到2010年是中國主題公園的自覺發展期；2010年起中國將進入一個大型主題公園發展的新時期。”綠皮書顯示，新時期的突出表現將使國際品牌主題公園開始落戶中國，市場競爭更加激烈，民族主題公園品牌逐漸強大，主題公園產品多元化且旅游投資前景廣闊。

　　此外，針對我國主題公園未來投資前景廣闊，綠皮書也判定現在其發展態勢已經有了一些較為清晰的顯現。首先是地方政府的支持，其次是旅游業對其他產業資本的吸引，三是民間資金和境外資金更大量的涌入。所以，隨著中國經濟的持續發展及中國旅游消費需求的擴大，中國的主題公園必將進入一個國內外主題公園品牌同臺競技的大型主題公園發展新時期。

　　世界旅游組織預測，2020年中國將成為世界第一大旅游目的地，每年吸引1.4億之多的國際游客，占全球國際游客總量的8.6%。具體到中國主題公園，每年至少有1億人次的潛力，但目前還沒有開發出來。

　　潛力強大的市場也吸引了眾多海外投資者。有近百年營運經驗的美國迪斯尼、環球影城等要在中國建主題公園的消息不絕于耳。巨頭們到來的消息無限點燃了市場的熱情。另外，全球最大的高科技文化娛樂集團之一——瑪珂集團也宣布在華的投資將主要集中在興建主題公園和酒店方面。而其他國外房地產企業也通過建設主題公園的方式進入中國市場。

　　根據上述研究報告，本擁有巨大發展潛力及廣闊市場空間的主題公園的成績單為何仍然一片“泛綠”呢？

　　“許多主題公園沒有得到經營者的足夠重視，缺乏久續經營的動力。國內很多開發商打著建設主題公園的幌子上馬項目，先低價圈地，再借建設主題公園炒熱地皮，開發房地產盈利，醉翁之意不在酒。”中國三星經濟研究院首席研究員邱罡告訴記者，“開發商通常運作集主題公園、別墅、酒店、商業街等多種業態為一體的旅游復合地產，主題公園最少的只占項目用地的1/5左右，最多也就一半”。

　　以近年來急速擴張的華僑城為例，其在北京的項目占地1.5平方公里，其中主題公園歡樂谷占地0.5平方公里，基礎設施及其房地產開發卻占1平方公里；上海華僑城項目2.5平方公里，其中歡樂谷占地0.5平方公里，房地產開發2平方公里；成都華僑城項目3平方公里，其中歡樂谷用地不到1平方公里，房地產項目2平方公里多。