為別墅充當綠葉的特色小鎮。本社記者 李曉磊/攝

　　一些地方快速發展的特色小鎮，很大程度被房地產商“綁架”，打著各種產業旗號，到城市周邊的小鎮拿地搞開發，結果房子搞了一大片，產業卻引不來，反而加大了房地產庫存。

　　“別墅均價在2.1萬到2.3萬之間。”近日，云南玉溪澄江廣龍旅游小鎮置業顧問告訴記者。盡管中央早就三令五申禁建別墅，但她透露項目內既有獨棟，也有“雙拼”。而讓其飽受爭議的不只于此。

　　兩個多月前，作為“云南省示范特色小鎮”，其因“房地產建筑密度過高”等問題遭黃牌警告，財政補貼的1.5億元資金也被收回。依照規定，特色小鎮房地產開發建筑面積不得超過總建筑面積30%。

　　玉溪官方信息顯示：“廣龍旅游小鎮是全省105個特色旅游小鎮之一，被列入國家級一流特色小鎮創建名單，是省委主要領導督辦推進的重點項目，也是澄江縣加快推進國家全域旅游示范縣建設的又一重大項目。”

　　現實情況卻是，項目內不僅建了別墅，還有酒店公寓、住宅等。“如果從外地來這看房，我們可以報銷來往的機票。”置業顧問表示，“被通報的事情，我不知道。”

　　眾所周知，特色小鎮2016年迅速火熱后，地產化趨勢便愈加明顯。在眾多投資實體中房企占比最高。廣龍旅游小鎮地產化問題，不過是我國特色小鎮地產化的縮影。

　　大房企布局特色小鎮

　　在中國房企界提起特色小鎮，幾乎都會想到宋衛平。作為綠城集團創始人，現在是藍城集團董事長的他，曾在2016年放出豪言：“要在10年內造100個小鎮，實現一萬億的銷售額。”此舉，被外界稱之為“百鎮計劃”。

　　同年，住建部、國家發改委和財政部聯合下發《關于開展特色小鎮培育工作的通知》，很多房企順勢而上。

　　如何做特色小鎮？宋衛平說：“把中國傳統文化中的仁、佛教中的慈、基督教中的愛，作為小鎮文化中的核心。加上我們的真善致美，在生活中做到極致。”

　　隨后3年多，宋衛平帶領團隊，開始如火如荼建設特色小鎮，并打造出烏鎮雅園、桃李春風系列等多個項目，其中作為“百鎮計劃”首個落地的“觀云小鎮”更是典型。

　　企業布局特色小鎮，藍城集團并非獨家。目前各省份公布特色小鎮創建計劃中，有旅行社、影視公司、農業公司等，其中房地產企業參與程度最深。如，“華夏幸福”的產業小鎮、“華僑城”文旅產業小鎮、“萬達”的冰雪小鎮等。

　　另外，很多大型上市集團公司也在推進新型城鎮化、建設特色小鎮。他們熱衷參與特色小鎮發展有兩個原因。首先是近年來房地產市場的毛利率和凈利潤降低，很多房企都在尋找轉型機會。特色小鎮則有著國家及各地方政府推出的土地及金融優惠政策。其次，特色小鎮的建設本身有房地產開發的需求。

　　行業內部資料顯示，房企參與特色小鎮主要有5個層面商業模式。分別為土地一級開發、二級房地產開發、產業項目開發、產業鏈整合開發、城市建設開發。

　　難以否認的是，小鎮“地產化”趨向愈發嚴重，甚至出現“假小鎮真地產”亂象。在這個過程中，部分房企借助建設特色小鎮向政府低價拿地，并領著財政資金支持，然后以特色小鎮名義搞房地產建設，導致其背離初心。

　　有個難題是，盡管特色小鎮發展離不開房企，但“地產化”將導致小鎮特色產業難以實現，因為這不是特色小鎮正確的發展方向。

　　以文旅小鎮為例，國內知名研究咨詢機構艾瑞咨詢認為，打造文旅特色小鎮應注重文旅產業與小鎮的融合，合理地建設配套商業住宅設施，有效激發社會資本的活力才是促進文旅特色小鎮健康發展的有效措施。

　　部分小鎮“掛羊頭，賣狗肉”

　　在布局特色小鎮的眾多房企中，有些中小開發商也參與進去。由于各方限制，他們面臨的困境也不盡相同。

　　位于云南大理賓川縣西北的雞足山，是一個國家4A級景區，因形似雞足而得名，且是中國十大佛教名山之一。

　　兩年前，按照賓川縣規劃，雞足山鎮曾專門劃定一塊區域，準備發展云南省特色小鎮，名字定為雞足山禪修小鎮。

　　實際上，在此之前，雞足山鎮就已經有一個占地626畝的“雞足山·圣山古鎮”，由深圳市適度行投資有限公司投資建設，預計總投資20億元。

　　但深圳適度行子公司——大理適度行置業有限公司，又制作了“雞足山禪修小鎮”的創建方案，范圍從600多畝地，擴大到3.7平方公里，比原來規劃面積大8倍多。

　　銷售人員說，他們在做商業和住宅房屋預售，“主要類似帶庭院的小聯排，面積在120到200平方米左右。”最終，該項目還未成型，就被淘汰出創建名單。

　　還有的項目雖然成型，但遭遇爛尾。位于河南省孟津縣朝陽鎮姚凹村的“塞拉維·花海小鎮”就是如此。

　　“塞拉維·花海小鎮”所在的朝陽鎮，還入選第二批全國特色小鎮目錄。一開始，它規劃建設一個以葡萄酒文化為主題的文化休閑度假區，后來變更為千畝花海，由高端住宅與花海景觀組成。隨著國家對特色小鎮政策的不斷深化，“塞拉維·花海小鎮”正式定名，現在又更名為“夢之源”。不過無論怎樣，依然爛尾至今。

　　知情人表示，“塞拉維·花海小鎮”爛尾主要出在建設過程中，而有的項目從一開始就走錯了方向。占地220畝、投資約20億元的成都龍潭水鄉就是實例。沒幾年工夫，項目內商鋪關門、游人寥寥，主要原因還是土地。據了解，龍潭水鄉地塊為“一類工業用地”。

　　依據規定，工業項目所需辦公樓及生活服務設施用地面積，不能超過總面積7%。很顯然，龍潭水鄉從一開始就在違建。

　　不過，也有的項目做得不錯。位于云南楚雄的彝人古鎮始建于2004年，最初定位為商業地產項目，所以在開發之初彝人古鎮便已盈利。

　　隨著本地客商及投資者對彝人古鎮愈發關注，開發商從“昆明-大理-麗江”黃金旅游線路出發，提出了通過彝人古鎮項目，打造一個新的旅游景點和集散地，以此擴大彝人古鎮作為商業地產項目的運營空間。隨后在建設時注入了彝族文化、火把節、彝人部落、彝鄉戀歌大型演出等元素，其地產屬性逐漸淡化，形成了一個新的旅游小鎮。

　　2017年，彝人古鎮被列為云南省20個創建全國一流特色小鎮之一，經過10余年的發展，彝人古鎮已變成了集文化景區、旅游集散地、城市會客廳等多種功能于一體的特色小鎮。同時，也成為依托文化旅游拉動楚雄當地產業發展、創造居民就業的一個重要引擎。

　　地產化能否脫離？

　　記者注意到，特色小鎮“房地產化”嚴重，有個重要原因是，城鎮化進程中地區的群眾，對住房需求仍有剛需。

　　眼下，在京滬等一線城市，土地供應量被嚴格控制，三四線城市的庫存尚未完全去除。所以更加偏遠的特色小鎮，成為新的“蛋糕”。

　　為解決這些實際問題，2017年12月4日，國家發展改革委、國土資源部、環境保護部、住建部在聯合出臺《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》（簡稱意見）中，就開展規范糾偏，劃定紅線底線。

　　意見指出，各地區要綜合考慮特色小鎮和小城鎮吸納就業和常住人口規模，從嚴控制房地產開發，合理確定住宅用地比例，并結合所在市縣商品住房庫存消化周期確定供應時序。

　　該意見還進一步指出，適度提高產業及商業用地比例，鼓勵優先發展產業?？茖W論證企業創建特色小鎮規劃，對產業內容、盈利模式和后期運營方案進行重點把關，防范“假小鎮真地產”項目。

　　由于中央層面并沒有明確的特色小鎮國家標準和評價體系，所以各地在面臨大量申報時，只能按自己的理解各行其是。

　　2018年3月，《國家發展改革委關于實施2018年推進新型城鎮化建設重點任務的通知》提出，要對已公布的兩批403個全國特色小城鎮、96個全國運動休閑特色小鎮，開展定期測評和優勝劣汰。

　　那么，特色小鎮能否完全脫離房地產？有開發商認為，好的特色小鎮必須能夠通過經營獲得長期的收益，同時加上一定的土地配比去解決投資的壓力。還有投資者覺得，特色小鎮要有一點地產項目和住宅配比。“哪怕很少，因為這可以平衡前期巨大的資金投入，不賺錢的話也做不長。”

　　中國特色小鎮產業建設聯盟主席吳玉瑞曾表示，特色小鎮主要由房地產商開發建設，在特色小鎮的背景下做房地產，就是必然的事情。

　　不過，有個不容忽視的現實是，大多特色小鎮的投資都非常大，動輒都是上百億的重資產投資方式，存在巨大風險。所以，有開發商認為，特色小鎮發展可以走“輕資產化”路線。但也有開發商提出質疑：“特色小鎮不可能沒有房地產，去掉重資產，你的小鎮怎么穩定、怎么持續、怎么掙錢？所以要輕重并行。”

　　這兩年，業界相對認可特色小鎮實行“雙軌制”。這個方法由金誠集團提出。

　　金誠集團認為，防范特色小鎮房地產化，并不等于全面杜絕房地產開發?；诘貎r優勢，以及產業集群帶來的便利，經濟適用房、廉租房在特色小鎮中將更大程度地得以建設，讓中低收入人群“住有所居”。

　　但今年全國兩會期間，民進中央常委、民進福建省委主委，福建省福州市人民政府副市長嚴可仕在提案中建議，各地政府主動抵制特色小鎮“地產化”，并設立強制退出機制。

　　5月份，賽迪顧問產業地產研究中心發布《2019中國產業特色小鎮典型案例與操盤邏輯白皮書》時，其高級咨詢師余德彪指出，在建設特色產業小鎮時，千萬要杜絕“掛羊頭賣狗肉”，回歸小鎮發展本質，杜絕房地產化。