三

　　官方解讀《指導意見》：亮點、好處及各方利益平衡

　　Q

　　與現行政策相比，《指導意見》有哪些亮點？

　　答

　　《指導意見》著力改變城鎮低效用地再開發主要由政府主導的現狀，鼓勵土地權利人和社會資本自主、參與開發，調動各方參與改造開發的積極性。為此，提出5條激勵政策：

　　一是，鼓勵原國有土地使用權人通過自主、聯營、入股、轉讓等多種方式對其使用的國有建設用地進行改造開發，同時明確了劃撥協議方式取得、用途認定、價款繳納等方面的優惠政策；

　　二是，鼓勵農村集體經濟組織和原集體建設用地使用權人積極參與；

　　三是，鼓勵產業轉型升級優化用地結構，對企業“退二進三”、遷址重建的，要求各地在用地選址、土地審批、用地規模與計劃安排等方面給予積極支持；

　　四是，鼓勵市場主體收購相鄰多宗低效利用地塊，申請集中改造開發；

　　五是，明確要求加強公共設施和民生項目建設，優先安排一定比例用地，用于基礎設施、市政設施、公益事業等公共設施建設，對積極履行公共性、公益性義務，配建保障性住房或公益設施的改造開發主體，各地可進一步給予適當政策獎勵。

　　此外，按照依法依規、尊重歷史的原則，對歷史遺留建設用地，提出了分類處理的政策意見。

　　Q

　　實施《指導意見》，能帶來哪些預期好處？

　　答

　　城鎮低效用地再開發，不僅有利于推進節約集約用地、緩解土地供需矛盾，而且在優化用地結構布局、推動產業轉型升級、促進城鎮更新改造等方面將發揮積極作用。具體有以下幾個方面：

　　一是可以有效增加建設用地供應，減少城鎮建設占用耕地的數量，有利于保護稀缺的耕地資源，同時為經濟社會發展提供空間；

　　二是可以調整優化城鎮用地布局，有利于推動供給側結構性改革，促進產業轉型升級，提高經濟發展質量和效益；

　　三是可以加強城鎮基礎設施建設，有利于改善城鎮人居環境，促進宜居城市、美麗城鎮建設；

　　四是可以有效釋放社會需求，帶動社會投資，增強經濟發展動力。

　　Q

　　《指導意見》有針對性地提出了激勵措施，但如何防范政策適用范圍不適當擴大問題？

　　答

　　《指導意見》主要從兩方面提出了管理措施。

　　一是嚴格控制改造開發范圍，加強規劃統籌。按照既有利于對低效粗放用地改造、優化用地結構布局，又防止標準過低、造成大拆大建的要求，《指導意見》將城鎮低效用地限定在第二次全國土地調查已確定為建設用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的存量建設用地，并且要求權屬清晰、不存在爭議。2009年以后發生的建設用地不納入改造開發范圍。

　　同時，從節約集約用地、促進產業升級、改善人居環境、提升城市發展質量等方面，提出將禁止類、淘汰類、不符合安全生產和環保要求的產業用地，以及老城區、城中村、棚戶區、老工業區等作為改造開發重點。考慮到，各地情況千差萬別，要求市縣人民政府結合實際，確定城鎮低效用地具體認定標準，編制專項規劃和項目實施方案，嚴格控制改造開發范圍。

　　二是健全協商和社會監督機制。《指導意見》規定，建立公開暢通的渠道，充分了解和妥善解決群眾利益訴求，做好民意調查，充分尊重原土地使用權人的意愿，未征得原土地使用權人同意的，不得進行改造開發。建立改造開發項目信息公開制度，改造開發涉及的專項規劃、實施方案等各個環節均應公開，保證群眾的知情權、參與權、監督權。嚴格執行土地出讓相關程序，規范土地市場秩序，涉及出讓的必須開展地價評估、集體決策、結果公示。

　　Q

　　城鎮低效用地改造開發涉及眾多利益主體，如何平衡各方面利益關系？

　　答

　　過去，城鎮低效用地改造開發主要由政府主導，改造后的土地增值收益主要成為政府的出讓收入和開發商的利潤，被改造地塊單位和個人僅能獲取房屋和土地的相應補償，無緣分享改造開發產生的土地增值收益，致使改造開發困難重重。

　　《指導意見》明確提出，要建立健全政府引導、部門協同、公眾參與的工作機制，按照市場在資源配置中起決定性作用的要求，鼓勵土地權利人、集體經濟組織等市場主體和社會力量參與改造開發，形成形式多樣的改造開發模式，增強改造開發的動力；

　　要建立健全平等協商機制，充分尊重土地權利人的意愿，提高改造開發工作的公開性和透明度，妥善解決群眾利益訴求，做到公平公正，實現和諧開發；

　　要建立完善經濟激勵機制，協調好政府、改造方、土地權利人等各方利益，實現共同開發、利益共享；

　　要嚴格保護歷史文化遺產、特色風貌和保障公益性用地，統籌安排公共設施、民生項目和產業用地，實現經濟發展、民生改善、文化傳承多贏。