6月16日，2016年美國城市土地學(xué)會亞太峰會在上海舉辦，來自世界各地的500多名房地產(chǎn)及土地使用領(lǐng)域的專業(yè)人士共論城市建設(shè)和發(fā)展。

　　有80年歷史的美國土地組織

　　怎么看中國

　　城市土地學(xué)會分屬在美國國家房地產(chǎn)基金名下，成立于1936年12月14日，是一家獨(dú)立、非營利性質(zhì)的教育研究機(jī)構(gòu)。現(xiàn)任全球主席是蘭德爾（RandallK.Rowe）。該學(xué)會致力于提倡負(fù)責(zé)任的土地使用及促進(jìn)全球活力社區(qū)的建立和持續(xù)發(fā)展，以會員為核心進(jìn)行研究與教育，目前在全球擁有超過38000名會員，其中包括亞太區(qū)的逾2000名會員。

　　據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解，城市土地學(xué)會亞太峰會至今已舉辦五屆。此次峰會的主題是“把握新常態(tài)”。以“在由人口和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變、環(huán)境問題及科技進(jìn)步引發(fā)的迅速變化的時代，如何發(fā)展及重建城市”為焦點(diǎn)，探討“亞洲資本流動和投資趨勢”“共享經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)商業(yè)模式”等話題。

　　城市土地學(xué)會亞太區(qū)首席執(zhí)行官JohnFitzgerald表示：“經(jīng)過時間洗禮，城市土地學(xué)會這一信息共享的傳統(tǒng)得到全世界的認(rèn)可，我們將持續(xù)探討如何使我們的城市更加宜居，更能適應(yīng)后代的需求。”

　　中國依舊是外流資本的最大貢獻(xiàn)者—占亞洲商業(yè)地產(chǎn)海外資本的25%

　　在此次峰會上，城市土地學(xué)會(ULI)和普華永道(PwC)聯(lián)合推出最新版《亞太區(qū)房地產(chǎn)市場新興趨勢報告》（以下簡稱《新興趨勢報告》），提供了有關(guān)整個亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場投資和開發(fā)趨勢、房地產(chǎn)金融和資本市場、物業(yè)管理領(lǐng)域、大都市區(qū)以及其他房地產(chǎn)問題的展望。

　　《新興趨勢報告》指出，目前的亞洲房地產(chǎn)市場是近8年來全球央行寬松貨幣政策的產(chǎn)物。全球機(jī)構(gòu)投資者在亞洲房地產(chǎn)市場中分配更多的資金，其結(jié)果是更多的資金追逐更少的資產(chǎn)，抬高了大多數(shù)市場的資產(chǎn)價格。

　　值得關(guān)注的是，根據(jù)《新興趨勢報告》，今年從亞洲轉(zhuǎn)移到世界其他地區(qū)的資金量甚至超過去年的破紀(jì)錄的高位，而且這種資本外流沒有放緩的跡象。

　　據(jù)了解，今年的資本區(qū)域流動的大趨勢是從亞洲市場流向世界各地的房地產(chǎn)資產(chǎn)，因為機(jī)構(gòu)與個人投資者希望分散投資并追求更高利潤。投資者似乎更樂于在美國和歐洲購入新物業(yè)。根據(jù)《新興趨勢報告》統(tǒng)計，外流資本的最大貢獻(xiàn)者依舊是中國，目前占所有亞洲商業(yè)房地產(chǎn)海外資本的25%左右。

　　據(jù)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司世邦魏理仕統(tǒng)計，2015年上半年從中國流入美國房地產(chǎn)市場的資金達(dá)37億美元，幾乎比2014年同期高了4倍。據(jù)了解，美國受到資本垂青的部分原因是對其貨幣升值的預(yù)期，另一方面是因為歐洲不良資產(chǎn)投資機(jī)會基本上不復(fù)存在。

　　在亞洲，中國的機(jī)構(gòu)、企業(yè)和私人資本主要涌入澳大利亞和日本購買資產(chǎn)。

　　一位分析師表示：“在一定程度上，中國已經(jīng)在澳大利亞完成了投資部署，現(xiàn)在中國開始把目光投向亞洲其他地方，特別是日本。”

　　同時，《新興趨勢報告》認(rèn)為，如今中國的開發(fā)商熱衷于和國外資產(chǎn)合作，主要是由于不斷變化的行業(yè)格局要求他們改變自身的運(yùn)營模式。“和著名的外方合作還可以提高自身的可信度，有利于他們在外國市場的運(yùn)作，因為中國的品牌在外國還不是很有名。而對外方來說，在中國這樣復(fù)雜的市場上能夠找到公司層面的合作伙伴明顯也會獲得很多利益。首先，外方有機(jī)會接觸到大量的高品質(zhì)交易，如果不和中國伙伴合作，這是完全不可能的；其次，這會給外國投資者帶來一定程度的安全感。”

　　高房價是上海城市規(guī)劃的最大問題

　　根據(jù)《新興趨勢報告》，2016年上海在中國各城市中最具房地產(chǎn)投資及開發(fā)前景，并在報告所覆蓋的所有亞太市場中排名第九位。城市土地學(xué)會亞太區(qū)首席執(zhí)行官費(fèi)約翰（JohnFotzgerald）稱：“上海自建市以來一直處于更新建設(shè)中，最新一輪的規(guī)劃有三個維度：城市競爭力、可持續(xù)發(fā)展能力和城市魅力，目標(biāo)是建成開放、綠色、幸福的新型城市。”

　　喬治城大學(xué)城市與地區(qū)規(guī)劃研究生項目執(zhí)行主任烏韋·布蘭德斯（UweS.Brandes）認(rèn)為，目前上海在城市規(guī)劃中存在的最大問題是高房價。布蘭德斯向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示：“造成上海高房價的最大原因就是沒有更多的土地。當(dāng)上海把能拆的房子都拆了，供給就停止了，但還是會有更多的人涌入上海，需求會越來越大，這就會導(dǎo)致房價越來越高。所以上海現(xiàn)在如果想讓房價降下來的話有兩個選擇，一個是控制進(jìn)入上海的人口，另一個是計算好到底蓋多高的樓才能滿足需求。當(dāng)然這些是城市規(guī)劃的問題，城市規(guī)劃合理就可以創(chuàng)造房地產(chǎn)市場。”

　　同時，布蘭德斯認(rèn)為由于上海政府對土地?fù)碛姓瓶貦?quán)，因此可以借鑒波士頓的40B法規(guī)：如果房地產(chǎn)商愿意在有限盈利的條件下建經(jīng)濟(jì)適用房，他們可以申請到特別的地皮，在相對小的地面密集建房，房地產(chǎn)商的盈利受到限制，房價得到平抑。

　　上海市規(guī)劃和國土資源管理局詳細(xì)規(guī)劃處處長張帆表示，當(dāng)前上海正進(jìn)入“有機(jī)更新”，即在城市的發(fā)展過程中修補(bǔ)短板、治理問題，既強(qiáng)調(diào)歷史人文和自然生態(tài)傳承，也強(qiáng)調(diào)城市品質(zhì)和功能創(chuàng)造，這期間還需要公眾的積極參與，各方共建共治。

　　據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解，上海在軌道建設(shè)方面取得的經(jīng)驗正在被其他城市學(xué)習(xí)。鐵獅門總裁兼首席執(zhí)行官徐瑞柏（RobSpeyer）在峰會上表示：“上海在地鐵、公交方面投入巨大，發(fā)展日新月異，已經(jīng)擁有世界上最長的地鐵里程，連洛杉磯都在學(xué)習(xí)上海軌道交通建設(shè)的經(jīng)驗。”

　　專訪喬治城大學(xué)城市與地區(qū)規(guī)劃研究生項目執(zhí)行主任

　　烏韋·布蘭德斯（UweS.Brandes）：

　　為防止房價過高，上海可借鑒波士頓40B法規(guī)

　　在2016年城市土地學(xué)會亞太峰會期間，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者對本次峰會的演講嘉賓、喬治城大學(xué)城市與地區(qū)規(guī)劃研究生項目執(zhí)行主任烏韋·布蘭德斯（UweS.Brandes）圍繞上海的“高房價”“科創(chuàng)中心建設(shè)”等話題進(jìn)行了專訪。

　　布蘭德斯擁有超過22年的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)新建筑物、公共基礎(chǔ)設(shè)施和城市景觀的經(jīng)驗。他是喬治城大學(xué)城市與地區(qū)規(guī)劃研究生項目執(zhí)行主任，以及布蘭德斯和合伙人事務(wù)所的負(fù)責(zé)人。布蘭德斯先生于2000年至2007年在華盛頓特區(qū)的公共部門任職，擔(dān)任阿納卡斯蒂亞海濱公司資本項目總監(jiān)及哥倫比亞特區(qū)規(guī)劃辦公室副主任。在此期間，他還任由多機(jī)構(gòu)組成的阿納卡斯蒂亞海濱倡議計劃的常務(wù)董事，該倡議催化了在長期被忽略的街區(qū)超過30億美元的公共和私人投資。在加入公共部門前，他在紐約市從事建筑和城市設(shè)計工作，為美國和國際諸多城市起草了城市設(shè)計和發(fā)展計劃。

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：您是第一次到上海嗎？您認(rèn)為上海在城市規(guī)劃中存在的最大問題是什么？

　　布蘭德斯：我第一次來上海是在1992年，那時浦東沒有大樓，這些年我不僅用自己的眼睛看到上海巨大的變化，同時我也聽到世界各地的人都在討論上海。

　　今天的峰會是關(guān)于城市規(guī)劃的。從城市規(guī)劃的角度，高房價是值得關(guān)注的問題。如今，上海城市規(guī)劃面對的最大問題就是高房價。我認(rèn)為，一個城市不能只針對富人階層，城市經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展取決于社會各個階層的平衡。高房價的問題所帶來的負(fù)面效應(yīng)不僅僅是老百姓因為房價高買不起房的問題，更重要的是它會帶來一系列的嚴(yán)重的連鎖反應(yīng)，比如交通擁堵、收入不平均等。一個城市健康的發(fā)展需要社會各個階層的均衡。當(dāng)然高房價不僅是上海有的問題，香港、東京等一些大城市都存在這個問題。

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：既然高房價在很多一線城市非常普遍，美國對于解決高房價以及高房價帶來的負(fù)面效應(yīng)有哪些成功案例供上海借鑒呢？

　　布蘭德斯：你看我們對面的這幢大樓，建一座大樓的成本是一樣的，房價高主要是因為土地貴，土地價格和它的地理位置相關(guān)。這就是為什么今天舉辦峰會的這個組織的名字叫城市土地學(xué)會。

　　在美國波士頓地區(qū)房價高、地皮緊張在美國是有名的，為了解決高房價問題，波士頓有個40B法規(guī)值得借鑒。一般而言，當(dāng)?shù)貙ǚ坑玫氐膶徟浅?yán)格，有所謂區(qū)域規(guī)劃法，不容許過密建造。住房建造過密，會引起人口過度集中，環(huán)境失衡，公用設(shè)施負(fù)擔(dān)加重，交通堵塞等問題。所以，房子的規(guī)模和占地面積需要成一定的比例。有的鎮(zhèn)30%～40%的地面是自然保護(hù)地，根本不讓建房。這樣，地皮就更緊張，房價也就更高。40B法規(guī)則規(guī)定，在經(jīng)濟(jì)適用房不足總住房量的20%的地區(qū)，如果房地產(chǎn)商愿意在有限盈利的條件下建經(jīng)濟(jì)適用房，他們可以申請到特別的地皮，繞開當(dāng)?shù)貐^(qū)域規(guī)劃的限制，在相對小的地面密集建房。比如在原來的獨(dú)門獨(dú)戶的地皮上，可以為幾個家庭建連體式住房。這樣幾家分?jǐn)偟仄べM(fèi)用，房地產(chǎn)商的盈利又受到限制，房價自然得到平抑。

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：根據(jù)《亞太區(qū)房地產(chǎn)市場新興趨勢報告》，2016年上海在中國城市中最具房地產(chǎn)投資及開發(fā)前景。這是否意味著上海房價會越來越高呢？

　　布蘭德斯：現(xiàn)在上海最大的問題就是沒有更多的土地。當(dāng)我們把能拆的房子都拆了，供給也就停止了，但還是會有更多的人涌入上海，需求會越來越大，這就會導(dǎo)致房價越來越高。所以上海現(xiàn)在如果想讓房價降下來，有兩個選擇：一是控制進(jìn)入上海的人口，另一個便是計算好到底蓋多高的樓才能滿足需求。當(dāng)然這些是城市規(guī)劃的問題，城市規(guī)劃合理就可以創(chuàng)造房地產(chǎn)市場。

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：結(jié)合上海目前的狀況，您對政府有哪些建議？

　　布蘭德斯：在美國我們是不賣地的，政府想拆是拆不了的。而反之，在中國，政府處于主動地位，對土地?fù)碛姓瓶貦?quán)，因此，政府對于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房也是有很大的掌控權(quán)的。所以，政府完全有能力規(guī)劃，使“高”“中”“低”端的房子共同存在于上海。雖然對于GDP會有所下降，但我認(rèn)為只會降一點(diǎn)點(diǎn)。而市民處于這樣的環(huán)境中，將會更積極，更具創(chuàng)造力。

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：您認(rèn)為“一帶一路”將會對于全球的房地產(chǎn)市場帶來哪些影響？

　　布蘭德斯：我認(rèn)為“一帶一路”是非常棒的，“一帶一路”在城市與城市之間連接，使得一個個小的連接構(gòu)成大的連接。“一帶一路”不可能是中國自己做成的，但中國是最核心的部分。“一帶一路”對于全球的房地產(chǎn)市場將會是長遠(yuǎn)的影響，需要一小步一小步來實(shí)現(xiàn)。“一帶一路”將為更多城市帶來投資，不僅是對房地產(chǎn)，投資會帶動發(fā)展，對于整個經(jīng)濟(jì)都將有積極影響。

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：上海正在建設(shè)全球科創(chuàng)中心，對于科創(chuàng)中心建設(shè)，您認(rèn)為美國有哪些成功經(jīng)驗可以提供呢？

　　布蘭德斯：不一樣的城市需要不一樣的戰(zhàn)略，比如紐約現(xiàn)在和上海非常像，作為曾經(jīng)的金融中心，紐約當(dāng)前也正在努力轉(zhuǎn)換角色，向科創(chuàng)中心發(fā)展。我認(rèn)為，科創(chuàng)中心的建設(shè)，最重要的是科研隊伍要跟上，教育和研究必不可少，紐約就是個反例。紐約在金融等經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域更強(qiáng)，可是沒有科技類大學(xué)，沒有研究所，所以紐約現(xiàn)在做的就是建設(shè)科技大學(xué)來和將要打造的科創(chuàng)中心相匹配，同時建設(shè)研究院。而波士頓就有非常多的科技類大學(xué)。當(dāng)然科創(chuàng)中心的建設(shè)并沒有那么容易，上海不要以為很快就可以成功，它需要時間來慢慢打造。