推廣街區制不能降低居住舒適度

　　常武

　　長期以來，一些城市的住宅小區、單位大院盲目追求大面積、大規模，造成城市路網“腸梗阻”，加重了交通擁堵和環境污染。此次《意見》以高規格文件提出推廣街區制，主要就是為了打通城市路網的“腸梗阻”，將住宅小區、單位大院從一個個龐大堅固的“孤島”，改造成為有機連接城市道路的一個個“網點”。住宅推廣街區制，貫徹“窄馬路、密路網”的道路布局理念，建設多層次資源合理配置的路網系統，將是我國城市道路和住宅建設發展方向的重大調整。

　　街區制是與小區制并列的一種城市建設布局形式，其特點是在城市規劃的道路邊上建設房子，一般不設圍墻，住宅區處于開放或半開放狀態。在土地私有國家和我國改革開放初期，城市住宅大多采用這種布局形式，其好處是可以增加公共道路供給，提高路網密度和交通效率；弊端則是住宅樓下車流增加、車速更快，由此增加了交通安全隱患(特別是危及居住區內老人和孩子的安全)，加重了居住區的近噪音干擾，難免降低居住舒適度和生活品質。

　　從世界城市建設歷史看，街區制和小區制可謂此起彼伏、相輔相成，街區制的優點對應著小區制的缺點，街區制的缺點也對應著小區制的優點。近年來，一些發達國家更多認識到了街區制的缺陷，開始推廣適度規模的小區制，力求在優化公共交通和保障居民居住品質之間，尋找到最佳的平衡。現在，我國新建小區逐步推廣街區制，包括已建成的住宅小區和單位大院也要走出“封閉”，實現內部道路公共化，這個大方向當然是沒有問題的，但是要注意，切不可從一個極端走向另一個極端，不能完全無視城市住宅的居住舒適度和生活品質——不能因為要推廣街區制，就把小區制貶得一文不值。

　　新建住宅逐步推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區，這種變化本質上屬于增量改革，直接由城市建設規劃的調整和改革決定，不會有多大的困難。已建成的單位大院逐步打開，這些大院大多由黨政機關或國有企事業單位使用，屬于國有資產，而且一些大院內部已有較完善的道路網絡，打開大門并融入公共道路網絡，也不應當有多大的困難。最大的困難是已建成住宅小區內部道路的公共化，這種存量改革不但涉及剛性的法律關系，而且涉及公權與私權之間的復雜博弈，必須統籌兼顧，穩妥把握。

　　我國《物權法》明確規定，“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。”上世紀90年代以來建成的住宅小區，特別是商品房住宅小區，內部的馬路絕大多數不屬于城鎮公共道路，而屬于業主共有，如果要將這些道路公共化，必須通過嚴格的法律程序，征得小區全體業主的同意，而且必須依法對業主進行相應的補償。

　　同時，已建成住宅小區從“小區制”轉為“街區制”，小區的物業管理、治安保障、交通安全、業主自治等都需要有大幅度改進和提升，才能適應新型城市化進程中居民對居住舒適度和生活品質的合理需求。這將是對我國城市規劃建設管理工作提出的嚴峻挑戰。