據了解，2008年北京奧運結束后不久，“鳥巢”、“水立方”的游客數量曾一度超過故宮等傳統熱門景點，門票收入一度占到經營收入的70%~90%，隨著時間推移，這一收入占比已滑落至40%~50%。

　　“奧運會場館經營確實是世界性難題”，北京體育大學管理學院副院長、體育場館經營研究專家林顯鵬教授接受《投資者報》記者采訪時表示，“北京的奧運場館經營在短短幾年內基本實現盈虧平衡，已經算是不錯了。”

　　世界性難題之難

　　1972年慕尼黑奧林匹克公園在奧運會結束以后，每年的運營維護費用平均達到3000萬美元。1988年漢城奧運會建設的奧林匹克公園盡管規模較小，但奧運會結束以后每年的維護費用也超過800萬美元。

　　在奧運場館維護方面，虧損最為嚴重的是2000年悉尼奧運會。2003年一年當中奧林匹克公園運營支出為1.39億澳元，收入僅為5443萬澳元，虧損竟達到8539萬澳元。

　　北京奧運主要場館“鳥巢”、“水立方”的業主方北京市國有資產經營有限責任公司曾公開表示，造價高達35.96億元的“鳥巢”，每年的基本運行維護費用達到8000萬元，每年計提固定資產折舊近1億元。

　　大體量、高成本使得鳥巢無法承接中超賽事，而普通演藝活動的觀眾數量一般很難達到鳥巢9萬容量的規模，所以不會選擇鳥巢。北京市國資公司董事長李愛慶給《投資者報》提供的數據顯示，鳥巢三年多時間，舉辦社會公益、文化演出、商業推廣等各類大型活動總共只有61場。

　　“奧運場館主要用于承接重大體育賽事，體量很大，功能比較單一，建設又相對集中，使得奧運場館的賽后利用難度非常大，經營和開發奧運場館賽后資源是每個主辦城市都面臨的重大挑戰。”林顯鵬告訴《投資者報》記者。

　　李愛慶近日以郵件形式接受《投資者報》采訪時坦言，“鳥巢”、“水立方”場館運營面臨著較大經營壓力。

　　他告訴《投資者報》記者，兩大奧運場館體量大，運營和維護成本較高，參觀門票收入占比過高，收入結構存在潛在風險，缺乏大型持續性比賽，冠名權等無形資產開發受制約。

　　“多數主辦城市都力求辦成歷史上最好的奧運會，在體育場館建設過程中求大求全，場館建設規格普遍較高。”林顯鵬甚至將其形容為“奢侈成風”。

　　他的研究表明，2000年悉尼奧運會、2004年雅典奧運會和2008年北京奧運會，其場館建設的規格均超過國際奧委會規定的2012年奧運會的場館建設標準。“雅典奧運會場館建設過程中實際支出比預算高出30%~50%。”

　　位于順義馬坡鄉的北京奧林匹克水上公園，當時是皮劃艇、賽艇項目比賽場館，建造費用5500萬美元，超國際奧委會2012年場館建設標準2800萬美元近一倍。如今幾乎荒廢。

　　許多主辦城市對奧運場館建設規劃不夠，尤其對奧運場館賽后利用和需求考慮不足。北京奧運場館是在奧運結束一年之后才開始考慮經營規劃的問題。而悉尼奧運主場館的閑置時間更是長達三年，才有公司接受。林顯鵬告訴《投資者報》記者。

　　無形資產經營是關鍵

　　“在過去三年中，鳥巢累計接待游客1623萬人次，舉辦社會公益、文化演出、商業推廣等各類大型活動61場，累計運營收入8.3億元；水立方累計接待游客850萬人次，舉辦社會公益、文化演出、商業推廣等各類大型活動310場，累計運營收入3.56億元。2011年，兩個場館都取得了現金流平衡，特別是水立方還實現了盈虧平衡。”李愛慶對目前的經營成績感到自豪。

　　據北京國資公司下屬國家游泳中心(水立方)有限責任公司副總經理楊奇勇透露，2011年，水立方的自營收入約為8800萬元，其中包括在跳水、短池和花游3項國際賽事中獲得的北京市體育產業引導資金960.20萬元。但包括場館維護、二期資產折舊、能耗等在內的成本費用稅金總計卻達到了9929.9萬元。其中，水立方每年的能耗、場館維護和勞動力成本共計5756.32萬元，占總支出比重的58%。

　　林顯鵬告訴本報記者：“像鳥巢這樣的奧運主場館在5年內游客人數逐漸下降是一個正常現象，奧運場館賽后利用一定要重視從場地提供者向內容提供者進行轉變，策劃組織一些有獨創性的賽事和活動。”

　　林顯鵬說，發達國家的經驗表明，大型體育場館擴大經營效益最重要的途徑就是擴大無形資產的價值。歐美主要發達國家70%的大型體育場館都售出了冠名權。悉尼奧林匹克公園主體育場奧運會后一直虧損，將冠名權賣給Telstra公司以后主體育場才開始盈利。

　　然而，北京市政府擔心對“鳥巢”、“水立方”進行商業冠名會引發大量的社會爭議，不愿接受商業冠名。

　　目前，在北京具備多用途模式的19個奧運場館中，只有五棵松體育館進行了商業冠名。2011年1月21日，萬事達卡取得5年冠名權，五棵松體育館正式更名為“萬事達中心”。北京五棵松體育場館運營管理有限公司總經理國今嬌曾公開表示，目前冠名和商業贊助收入占到萬事達中心總收入的70%-80%。

　　“場館瘦身”也是解決經營困難的一個選擇。國際奧委會成立了“奧運會研究委員會(Olympic Games Study Commission)專門研究如何控制奧運會的規模，科學合理地規劃和建設奧運場館問題，推動奧運場館建設瘦身。“倫敦奧運場館建設中盡量少建永久性場館的思路是科學的，務實的。”林顯鵬說。